Vergunningvrij bouwen of een omgevingsvergunning: hoe zit het in Amsterdam?

Dat hangt af van onder meer de plek op het erf, de afmetingen, de hoogte, het gebruik, de afstand tot de buren en of de woning een monument is of in een beschermd stadsgezicht ligt. Vergunningvrij betekent niet regelvrij: constructie, brandveiligheid, burenrecht en de VvE blijven gelden.

Controleer uw plan daarom altijd met de vergunningcheck op het Omgevingsloket en bij de gemeente Amsterdam, voordat tekeningen en offertes vastliggen. Vaste maten, hoogtes of vierkante meters noemen wij op deze pagina bewust niet. Die regels staan bij de gemeente en kunnen per plek verschillen. Wij leggen uit welke twee routes er zijn en waar u in Amsterdam op moet letten.

Voor een verbouwing van uw eigen woning zijn er twee routes. Een derde is er niet.

Vergunningvrij. Uw plan valt binnen wat zonder omgevingsvergunning mag. U hoeft dan niets aan te vragen bij de gemeente. De technische eisen, het burenrecht en bij een gesplitst gebouw de VvE gelden wel gewoon.

Omgevingsvergunning. Uw plan is groter, hoger of beter zichtbaar dan vergunningvrij toestaat. Of uw woning valt onder extra regels, bijvoorbeeld omdat het een monument is, in een beschermd stadsgezicht ligt of omdat het plan afwijkt van het omgevingsplan. Ook gevolgen voor constructie, brandveiligheid, daglicht of de buren kunnen een vergunning nodig maken. U dient de aanvraag in via het Omgevingsloket. De gemeente Amsterdam toetst onder meer aan het omgevingsplan, welstand en technische eisen.

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Het bestemmingsplan heet sindsdien omgevingsplan. De vergunningcheck op het Omgevingsloket laat zien welke regels op uw adres van toepassing zijn.

Welstand verschilt per stadsdeel. In het centrum zijn de eisen strenger dan in Nieuw-West, en De Pijp heeft andere eisen dan Slotermeer. Een algemene Nederlandse checklist is in Amsterdam dus niet genoeg.

De tabel hieronder geeft een eerste inschatting per soort ingreep. Het is geen besluit. Of uw plan vergunningvrij is, blijkt uit de vergunningcheck en de regels van de gemeente Amsterdam.

Ons uitgangspunt: doe de vergunningcheck voordat ontwerp, constructie of planning vastliggen. Dan weet u welke route u loopt en voorkomt u dat u later moet omgooien.

Vergunningvrij gaat over de vraag of u iets moet aanvragen bij de gemeente. Het bouwwerk zelf moet altijd aan de eisen voldoen, ook als u niets hoeft aan te vragen.

Woont u in een appartement of benedenwoning, dan komt de VvE erbij. Toestemming van de VvE is dan vaak net zo belangrijk als de vergunning van de gemeente. Een aanbouw kan gemeenschappelijke delen, de fundering, de gevel of tuinrechten raken. Lees de splitsingsakte en de regels van uw VvE. Vergunningvrij bij de gemeente betekent niet dat u geen toestemming van de VvE nodig heeft.

In Amsterdam staan huizen dicht op elkaar. Funderingen, kruipruimtes, de bereikbaarheid via achterom en bestaande gevels verschillen per pand. De afmetingen van de aanbouw zeggen dus weinig. De uitvoering, de erfgrens, de VvE en de bestaande constructie bepalen net zo goed of uw plan haalbaar is.

Ook zonder vergunning moet het bouwwerk in orde zijn op deze punten:

• constructieve veiligheid
• brandveiligheid
• isolatie
• ventilatie
• waterafvoer
• burenrecht
• voorkomen van schade aan de panden ernaast

Wij regelen de vergunning voor u en kijken vanaf het begin mee naar wat bouwkundig haalbaar is. Een ontwerp kan vergund worden en toch onhandig of onnodig duur zijn om te bouwen. Andersom kan een technische keuze de aanvraag eenvoudiger maken. Wij zijn wel geen loket: de gemeente Amsterdam beslist over de aanvraag.

Reken voor het vergunningstraject op een bandbreedte van 8 tot 14 weken. Dat is een indicatie, geen belofte. Een eenvoudige aanvraag kan sneller. Een monument, welstand, constructievragen of extra vragen van de gemeente maken het langer. Voor de gewone procedure heeft de gemeente in de regel 8 weken om te beslissen, en zij mag die termijn één keer met 6 weken verlengen. Kijk voor de actuele termijnen op het Omgevingsloket.

Bij Statuur verloopt het traject in deze stappen:

• Vooronderzoek: woningtype, locatie, erf, bestaande bouw en uw wensen.
• Vergunningcheck: is het plan vergunningvrij of is een aanvraag nodig?
• Ontwerp en tekeningen, waar nodig.
• Een constructeur bij een doorbraak, stalen balken of vragen over de fundering.
• Indienen via het Omgevingsloket.
• Beoordeling door de gemeente Amsterdam.
• Planning van de bouw, zodra vergunning, VvE-toestemming en technische scope duidelijk zijn.

In deze fase denken wij mee over bouwbaarheid en kosten. Zo krijgt u een ontwerp dat vergund kan worden en ook goed uit te voeren is.

Niet elk plan vraagt alles. Voor een complete aanvraag zijn meestal meerdere van deze stukken nodig, zodat de gemeente kan beoordelen wat er gebouwd wordt:

• situatietekening van de bestaande en de nieuwe situatie
• plattegronden, gevelaanzichten en doorsneden
• maten van de aanbouw en de erfgrenzen
• constructieberekening bij ingrepen in dragende delen
• materiaal- en kleurkeuzes als welstand meetelt
• toelichting op waterafvoer, isolatie, ventilatie en gebruik
• toestemming van de VvE als het gebouw gesplitst is

Was een omgevingsvergunning nodig en heeft u die niet, dan kan de gemeente optreden. Dat kan leiden tot vertraging, extra kosten, aanpassingen of het terugbrengen van de oude situatie. Vooraf duidelijkheid krijgen is goedkoper dan achteraf herstellen.

Buren die niets zeiden, of een vorige eigenaar die hetzelfde deed, maken een vergunning niet overbodig. Weet u het niet zeker, doe dan de check voordat de bouw begint.

Plan een gratis huisbezoek. Wij kijken naar uw woning, het erf, de constructie en de VvE, en vertellen u welke route uw plan waarschijnlijk volgt en wat er bouwkundig bij komt kijken. Op werkdagen hoort u binnen 48 uur van ons.

U heeft één vaste projectleider. Is een vergunning nodig, dan regelen wij die. Na de opname krijgt u een vaste prijs: wat in de offerte staat, is wat u betaalt, en meerwerk komt er alleen bij na uw schriftelijk akkoord.