Verbouwen in een Amsterdamse VvE: eerst toestemming, dan de bouw

Toestemming van de VvE is dan vaak minstens zo belangrijk als de vergunning. Ook als de gemeente geen vergunning eist, kan de VvE nog toestemming moeten geven.

Op deze pagina leest u welk werk vaak de VvE raakt, waar u kijkt wat er mag en hoe u het gesprek met de VvE voorbereidt. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Wat voor uw gebouw geldt, staat in uw eigen splitsingsakte en reglement.

De gemeente Amsterdam kijkt of u een omgevingsvergunning nodig heeft. Ze toetst of het plan past binnen het omgevingsplan, de regels voor het uiterlijk van gebouwen (welstand) en de technische eisen.

De VvE kijkt naar iets anders: wat het plan doet met het gebouw dat u met de andere eigenaren deelt. Denk aan de gevel, het dak, de fundering, het trappenhuis en de tuin. Daarover beslist niet de gemeente, maar de VvE volgens de splitsingsakte en het reglement.

Daarom kan een plan bij de gemeente vergunningvrij zijn en toch vastlopen bij de VvE. Vergunningvrij is niet hetzelfde als VvE-vrij.

Begin dus met beide toetsen voordat er iets wordt gebouwd. Tekeningen en een offerte die alleen rekening houden met de gemeente, zijn in een gesplitst gebouw niet compleet. In een rijtjeshuis zonder VvE geldt iets vergelijkbaars: daar moeten buren soms akkoord gaan.

Wat u zonder toestemming mag en wat niet, staat in de stukken van uw gebouw. Er is geen vaste lijst die voor elke Amsterdamse VvE geldt. Kijk daarom in deze drie stukken, of laat ze lezen door iemand die er verstand van heeft, zoals een notaris of jurist.

• De splitsingsakte. Hierin staat welke delen van het gebouw van u zijn en welke gemeenschappelijk. De VvE kan zeggenschap hebben over de gevel, de fundering, gemeenschappelijke delen en tuinrechten.
• Het splitsingsreglement en eventueel een huishoudelijk reglement. Hierin staan de regels van uw VvE. In veel reglementen staat dat u voor veranderingen aan gemeenschappelijke delen of aan het uiterlijk van het gebouw toestemming van de vergadering van eigenaars nodig heeft.
• De regels van de gemeente Amsterdam. Los van de VvE blijft de gemeentelijke toets. Gevel, fundering en constructie kunnen ook daar meetellen. Een aanvraag dient u in via het Omgevingsloket.

Een verbouwing kan er technisch eenvoudig uitzien en toch vastlopen op de VvE. Dit zijn de onderdelen waar dat in Amsterdam het vaakst speelt.

• Gevel. Een aanbouw, een nieuwe pui of een doorbraak in de gevel verandert het gebouw, niet alleen uw plattegrond.
• Fundering. Bij oudere Amsterdamse panden is funderingsonderzoek nodig als de belasting op de fundering verandert, bijvoorbeeld bij een opbouw of een zware aanbouw. In een VvE is de fundering vaak gemeenschappelijk. Onderzoek zonder overleg met de VvE lost dan niets op.
• Tuin. Een aanbouw kan invloed hebben op tuinrechten van u of van andere eigenaren.
• Aanbouw aan de achterkant. Die kan bij de gemeente soms vergunningvrij zijn. De VvE blijft dan meestal toch betrokken, vanwege gevel, fundering of tuin.
• Opbouw op het dak. Daarvoor is vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Volume, hoogte, gevel en constructie veranderen, en in een gesplitst gebouw ook het dak dat u deelt.
• Badkamer in een appartement. Gedeelde leidingschachten, de opbouw van de vloer, kans op lekkage bij de buren en geluid. Dat lijkt een klus binnenshuis, maar raakt vaak de VvE-regels.

Hoe een VvE toestemming geeft, verschilt per gebouw. Soms beslist het bestuur, vaak de vergadering van eigenaars. Kijk in uw reglement wie er beslist en hoe ver vooruit u een voorstel moet indienen.

Een goed voorbereid voorstel maakt het gesprek makkelijker. De andere eigenaren willen vooral weten wat zij ervan merken.

• Wat u wilt doen, met een tekening.
• Welke delen van het gebouw het raakt: gevel, dak, fundering, schacht of tuin.
• Of er funderingsonderzoek of een berekening van een constructeur nodig is.
• Wanneer er gewerkt wordt, hoe lang het duurt en welke hinder bewoners kunnen verwachten.
• Hoe materiaal het gebouw in en uit gaat, en via welk trappenhuis.

Leg het besluit vast

Vraag de toestemming schriftelijk, bijvoorbeeld in de notulen van de vergadering. Dan weet iedereen later wat is afgesproken. Twijfelt u over wat uw akte of reglement toestaat, vraag dan een notaris of jurist. Dat is de enige manier om zeker te zijn voor uw situatie.

Statuur Bouwgroep is een bouwbedrijf, geen jurist, notaris of VvE-beheerder. Wij zeggen niet wat uw akte of reglement toestaat, en wij regelen de vergadering van eigenaars niet voor u. Die grens zeggen wij liever vooraf dan halverwege de bouw.

Wel kijken wij welke delen van het gebouw uw plan bouwkundig raakt. Wij denken mee over hoe u het gesprek met de VvE of de buren voorbereidt: wat er gebeurt, wanneer, en wat bewoners ervan merken. De uitkomst kunnen wij niet beloven.

Zodra er duidelijkheid is over VvE, vergunning en de technische kant, plannen wij de uitvoering. De vergunning regelen wij voor u. Buren, trappenhuis, geluid, werktijden en het vervoer van materiaal stemmen wij vooraf af. U heeft één vaste projectleider als aanspreekpunt.

U krijgt na de opname een vaste prijs. Wat in de offerte staat, is wat u betaalt. Meerwerk komt er alleen bij na uw schriftelijke akkoord. Onderdelen die in een oud pand vooraf niet te zien zijn, staan als stelpost in de offerte.

Ook voor VvE's zelf voeren wij onderhoud en renovatie uit aan gevels, trappenhuizen, daken, schilderwerk, lekkages en gemeenschappelijke delen. Dat is werk in opdracht van de VvE. Het is iets anders dan toestemming voor uw eigen verbouwing.

Wilt u weten wat uw plan raakt en welke toetsen bij gemeente en VvE waarschijnlijk spelen? Vraag een gratis huisbezoek aan. Heeft u de splitsingsakte en het reglement, leg ze dan klaar. Wij kijken mee als bouwpartner, niet als jurist.

Op werkdagen nemen wij binnen 48 uur contact op. U spreekt de projectleider, geen callcenter. De oprichters van Statuur hebben samen meer dan 25 jaar ervaring met verbouwen.

Liever bellen? Wij zijn bereikbaar op 020 244 7827 (vanuit het buitenland +31 20 244 7827), maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:30. Zaterdag op afspraak. Mailen kan naar info@statuurbouwgroep.nl.